平安证券-地产行业点评：中央政策密集调整，百强降幅持续收窄-221002

　　事项：

　　1）克而瑞公布2022年1-9月百强房企销售数据；2）9月30日财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告；3）9月30日中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　平安观点：

　　首套公积金贷款利率下调，推动刚需购房压力减轻：继阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限后，央行9月30日再度发文下调首套个人住房公积金贷款利率。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）根据规定，自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套保持不变。以50万公积金贷款金额举例，假设30年贷款期限、等额本息还款，政策调整前后月还款额分别为2176.03元、2135.08元，调整后月还款额节省40.95元。

　　换购住房个人所得税退税，促进房产交易成本降低：购房个税调整方面，财政部、税务总局规定自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴个人所得税予以退税优惠。房屋转让个人所得税存在于二手房交易中，以转让收入减除房屋原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用税率20%；若不能正确计算房屋原值和应纳税额，则在住房转让收入1-3%幅度内征收。自用五年以上的家庭唯一住房免征。由此可见，此次规定换房个税退税，利于降低“不满五”或“不唯一”住房交易成本，有助于进一步打通一二手交易链条，促进改善性需求释放。

　　百强销售降幅收窄，强信用企业优势延续：9月单月百强房企销售额6269亿元，环比增长3.7%，同比下降26.5%，降幅较8月收窄6.2个百分点；销售面积3687万平米，环比微降0.3%，同比下降35.5%，降幅较8月收窄1.8个百分点。尽管对比往年同期金九成色略显不足，但从月度变化来看仍处持续修复通道之中。受此影响，1-9月百强房企累计销售额、销售面积同比下降45.8%、49.3%，降幅较1-8月进一步收窄1.8个、1.3个百分点。考虑近期中央政策密集出台，后续需求端政策力度有望加码，市场信心逐步建立，销售亦有望随之持续改善。从具体房企来看，碧桂园1-9月全口径销售额3613亿元，领跑房企。重点监测的30家房企中，央国企及高信用民企更优，9月单月越秀地产、招商蛇口、华发股份、华润置地、中国海外发展、保利发展、金地集团销售额同比正增长，分别增长183.2%、50.3%、45.1%、39.1%、17.9%、6.6%、6.2%；1-7月越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展销售额增速靠前，分别为12.4%、-10.8%、-12.2%、-16.3%、-18.4%、-21%、-22%。

　　建材基本面底部明确，政策宽松有望提振板块信心：随着地产施工端降幅企稳、沥青、PVC等多数原材料价格逐步回落，当前建材基本面底部已基本明确。此次中央层面密集发文、后续或迎来新一轮政策宽松期，一方面有助于改善市场预期，带动建材板块估值修复；另一方面随着地产销售持续修复，并逐步传递至竣工、拿地到开工领域，有望带来建材需求相应改善。考虑“保交付”为当前地产政策重点方向，叠加消费建材集中度提升空间仍大，以竣工端应用为主的消费建材龙头或更值得看好。

　　投资建议：9月低基数及信心修复过程中百强销售降幅收窄，后续政策空间进一步打开配合基数效应，销售端有望持续好转。考虑信心重建需要时间，修复过程可能存在波折。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求与预期改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、科顺股份、海螺水泥。

　　风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。