华泰证券-房地产服务行业:成长日行千里,整合大幕开启-210910

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日期:2021-09-10 19:58:20 研报出处:华泰证券
行业名称:房地产服务行业
研报栏目:行业分析 陈慎,刘璐,韩笑  (PDF) 28 页 817 KB 分享者:andy******977 推荐评级:增持
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研究报告内容
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  持续看好物业管理板块投资机遇

  从2021半年报来看,总体物管公司继续兑现高成长本色,在管规模在市场化拓展和收并购助力下加速扩张,营收增速提升的同时盈利能力依然延续改善,社区增值服务高速增长的同时城市服务、商管业务开始崭露头角。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们重点推荐的物管公司平均2022PE为20倍(截至2021年9月9日),2022年预测归母净利润平均同比增速为40%,估值已经具有较强吸引力。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)随着年底临近,我们期待高景气度之下的估值切换有望为物管板块带来新一轮投资机遇。重点推荐:旭辉永升服务、中海物业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、金科服务、新大正、招商积余。

  规模拓展:扩张如火如荼,市拓和收并购双管齐下

  21H1总体物管公司在管面积扩张再次提速,同比+42%,增速创下有数据统计以来的新高,主要得益于合约面积转化,以及迅猛的收并购和市拓进展。合约面积/储备面积为165%,大型物管公司储备更加充足。10家样本公司市拓、收并购、关联房企贡献的新增合约面积占比38%、44%、18%,对关联房企的依赖度继续降低。总体物管公司第三方在管面积占比持续提升至59%,非住宅占比38%高位稳定。随着物管公司全国化布局逐步完善,大多数公司单城市合约面积开始实现同比提升。

  财报表现:总体延续量质齐升,盈利能力分化加剧

  21H1物管行业依旧延续量质齐升的高成长表现,营收同比增速较2020年进一步提升至55%,与规模扩张提速的趋势相匹配。归母净利润同比增速虽较2020年有所放缓至64%,但依然快于营收增速,盈利能力继续提升。重点物管公司基本都完成了2020年报提出的增长指引。尽管总体物管公司毛利率和归母净利率延续提升趋势(分别为28.6%、15.8%),但公司间分化更加显著,补贴退坡和第三方项目拓展对盈利能力形成压力,规模效应、管理优化、科技赋能、业态结构改善则形成助力。

  多元服务:城市服务和商管崭露头角,社区增值服务高速增长

  21H1总体物管公司基础物管营收占比持续降低至58%,除了社区增值服务营收占比提升之外,城市服务、商管等新兴业务崭露头角也是重要因素。总体物管公司社区增值服务营收占比提升至17%,ARPU同比+51%,主要由于各家公司响应政策号召,大力推进新业务落地、提高渗透率,此外去年同期部分业务开展受到疫情影响。头部公司初步跑通社区零售、社区传媒、房地产经纪服务、家装服务、到家服务等赛道。

  战略展望:行业整合与组织变革,持续创造正外部性

  物管公司在提供商业服务的同时亦承担起基层治理的角色,优秀企业的扩张能够产生正外部性。八部委政策并未改变20H2以来鼓励行业市场化、规模化、专业化发展的基调,其后北京、上海出台的地方政策依然延续了支持行业发展的大方向,强调“质价相符”的市场调节机制。21H1收并购市场热度依然较高,我们预计一二级市场估值差距收缩、头部公司资金优势和整合手段多样性将推动行业整合加速。部分物管公司对组织管理进行调整,以匹配规模竞速时代的高速成长。

  风险提示:疫情发展不确定性,规模扩张带来管理风险,收并购整合风险,盈利能力下行风险。

  

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