浙商证券-房地产行业新周期研究系列(1):衣带渐宽终不悔,如何判断调控和行情持续性?-220427

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日期:2022-04-27 23:40:57 研报出处:浙商证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杨凡,高宇  (PDF) 35 页 4,278 KB 分享者:yuy****10 推荐评级:看好
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研究报告内容
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   Q2基本面不企稳,政策放松趋势不变。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2022年3月前房地产政策已持续松绑,但从结果来看放松力度仍不足:3月销售和投资均呈同比降幅扩大趋势;1-3月累计销售和投资表现同样欠佳;受楼市低迷表现的传导,4月份东莞、宁波等地的土地市场总体上依然保持颓势,开发商拿地积极性不高。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)4月政策放松速度明显加快,目前至少有10个城市放宽限制,力度明显增加。我们认为Q2是行业需求企稳的关键时间窗口,会有更多城市向“四限”协同放松的方向加码,尤其是库存压力大的城市。

  限贷已松,限购跟进。2022年2月起,部分“非限购城市”下调首付比例,4月18日央行和外汇局发文再提首付比例与贷款利率调整事宜,意味着限贷政策有望继续放宽。我们认为,限贷政策放松有利有弊:首付比例下调可降低购房门槛,但也意味着更重的月供压力,且首付比例下调空间有限,首套房认定标准的放松更有利于合理需求的释放。限购方面,根据珠三角和长三角市场的近期表现,我们认为,限购政策的进一步放松有利于释放刚需和刚改需求,在当前市场下行背景下也不会引起市场的迅速过热,因此可以期待22Q2在限购松绑方面的跟进动作。

  本轮需求修复所需时间较以往周期更长。本轮周期中,政策放松主要集中在地方层面,且直至2022年3月方才进入到放松限购限贷。此外,本轮政策调控还延伸至供给端,房企的流动性危机亦对需求端形成了负面效应。全国疫情的点状爆发也延后了需求拐点的出现时间。2022Q1全国商品房销售面积同比下滑幅度已经近似于2015年,以及2020年3月份,而2015年的周期底部仅有6个城市仍有限购,但当前时点全国仍有50多个城市未放开限购政策。我们认为,本轮周期限购政策还有进一步打开空间,并且需求修复需要供需两端政策组合发力。

  中长期需求合理中枢约为15-16亿平。我们认为,房地产短期需求易受政策调控影响而出现波动,但波动会围绕中长期基础成交量而走,而中长期基础成交量主要受人口增速和城镇化率影响,我们测算商品住宅中长期需求的合理中枢约为15-16亿平,总量增长变为结构性增长趋势强化。

  板块Beta行情未结束。复盘历史三轮周期和板块表现,房地产板块行情持续时间分别为2008年14个月、2011年14个月和2014年22个月,申万房地产区间涨幅分别为169%、34%、136%。三轮板块周期结束标志相同,当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时,政策收紧预期加强,板块行情进入尾声。本轮周期,房地产指数在2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日有显著涨幅(分别为19%和36%),2022年9月政策底部显现之后累计涨幅仅为-7%。本轮周期供给侧迎来结构优化,龙头房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显,万科、保利发展、招商蛇口、金地集团四家龙头公司市值加权平均累计超额收益从2021年9月至今约为5%,较沪深300超额收益24%。和历史估值区间相比,当前PE、PB估值仅略高于历史最低水平。我们认为,政策放松带来的Beta行情未结束前龙头公司估值仍有进一步修复的空间。

  风险提示:政策出台速度和力度不及预期;疫情加重影响需求修复

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